АН ''ИМПЕРИЯ НЕДВИЖИМОСТИ ХАРЦЫЗСК''

НА ЧТО ОБАРИТЬ ОСОБОЕ ВНИМАНИЕ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ




Покупка квартиры или дома – дело ответственное и непростое. Большинство покупателей (76% согласно опросу журнала metrinfo.ru) предпочли бы обратиться за помощью к риэлтору, но велико и число тех, кто готов сделать это самостоятельно, таких граждан примерно 24%. 

Специалисты Агентства «Империя Недвижимости» не собираются никого уговаривать в пользу того или иного мнения. Мы просто решили помочь тем, кто все-таки решился купить квартиру самостоятельно. 

Для начала предлагаем пройти небольшой тест. Ниже представлены 17 вопросов-утверждений, на которые необходимо ответить, прежде чем проводить сделку купли-продажи недвижимости. Отметим, что в тесте учтено только самое главное, различные тонкости и нюансы не включены в вопросник, так как ситуаций может быть очень много. 

Итак, проверьте себя на общую готовность к тому, чтобы самостоятельно  купить квартиру или дом. (Отметьте, пожалуйста, галочкой утверждения, в которых Вы уверены): 

1. Я знаю обо всех, кто был когда-либо прописан в приобретаемой (продаваемой) квартире 

2. Я знаю всю историю квартиры по собственникам. 

3. Я точно знаю, в каком порядке проводятся расчеты, и могу произвести их самостоятельно. Я могу определить подлинность купюр и обеспечить безопасное проведение сделки. 

4. Я знаю, какие налоги заплачу, и знаю, как избежать их или сократить те, которые возникнут по результатам сделки. 

5. Паспорта всех лиц, участвующих в сделке, действительны и имеются в наличии на момент ее совершения. 

6. Я уверен, что даю задаток за квартиру тому человеку, за которого он себя выдает и который не скроется с деньгами сразу же в неизвестном направлении. 

7. Я знаю, где и в каких условиях живут люди, ранее выбывшие из квартиры. 

8. Жильцы и собственники квартиры не состояли и не состоят на учете в нарко- и психоневрологическом диспансере. 

9. У жильцов и собственников квартиры не было проблем с правоохранительными органами. 

10. Я знаю, как, когда и отчего умерли люди, проживавшие в квартире или бывшие ее собственниками. 

11. Я могу поручиться за подлинность всех документов (в том числе правоустанавливающих, БТИ, ЖЭУ, и т. п.), собранных сейчас и использованных в предыдущих сделках. 

12. Нарушений прав несовершеннолетних нет, все разрешения органов опеки и попечительства получены в соответствии с законом. 

13. Из квартиры не выбывали в армию, места лишения свободы, дома-интернаты, длительные командировки, в сопредельные области и государства. 

14. Получены все необходимые согласия (супругов, детей, наследников, прописанных в квартире лиц) на совершение сделки. 

15.  Квартира не подвергалась перепланировке и переоборудованию. 

16. Я могу гарантировать, что все коммунальные задолженности будут уплачены, а все прописанные люди выписаны. 

17. Я уверен, что после подписания договора комплектация квартиры не изменится, из нее не вывезут сантехнику, двери и не отключат телефонный номер. 


Результаты: 


• Вы отметили все 18 - Вы менеджер нашего Агентства. 
• Вы отметили 10-17 - у Вас талант, приходите к нам учиться, а для сделки Вам достаточно несколько дополнительных консультаций 
• Вы отметили 5-9 - Вы неплохо ориентируетесь на рынке, но не застрахованы от недобросовестности продавцов или частных риелторов 
• Вы отметили менее 5 - не ищите себе проблем, приходите к нам в Агентство, и мы решим их за Вас.

Ну а тем, кто решил все-таки заняться самостоятельно приобретением вторичного жилья, хотим дать несколько советов, как обезопасить себя.

  1. В первую очередь на переговорах необходимо удостовериться в личности того, кто выступает продавцом. Для этого можно попросить его предъявить документ, удостоверяющий личность (лучше паспорт). Просьба должна быть корректной, но опасение показаться бестактным или обидеть потенциального контрагента в данном случае излишне. Если от имени продавца действует представитель по доверенности (обязательно удостоверенной нотариусом, за исключением предусмотренных законодательством случаев), то после установления его личности особое внимание необходимо обратить на доверенность. При этом нужно проверить срок, на который выдана доверенность, объем полномочий представителя, из которых должно однозначно следовать, что он действительно имеет право заключать именно такую сделку, о которой идет речь, и с определенным объектом недвижимости.
  2. Далее необходимо убедится в том, что продаваемое жилье принадлежит именно тому, кто называет себя продавцом.
    Проверки свидетельства о государственной регистрации права собственности и других правоустанавливающих документов здесь недостаточно. Нужно сделать соответствующий запрос в орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Только в этом органе есть последние точные сведения о том, кому и на каком основании принадлежит конкретный объект недвижимости и, что немаловажно, какие имеются обременения.
  3. Необходимо выяснить дееспособность продавца. Согласно Гражданскому кодексу Украины (далее ГК) гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным. Над ним устанавливается опека. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун. Гражданин, который вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, может быть ограничен судом в дееспособности. Над ним устанавливается попечительство. Такое лицо вправе самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки. Совершать другие сделки он может лишь с согласия попечителя.
    Сведения о том, не был ли признан гражданин недееспособным или ограничен в дееспособности, наиболее вероятно получить в органах опеки и попечительства.
  4. Очень важно установить наличие лиц, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования продаваемым жильем.
    В соответствии  ГК Украины существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. По смыслу данной нормы при отчуждении жилого помещения в договоре купли-продажи должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением. В противном случае договор купли-продажи не может считаться заключенным, поскольку не было достигнута соглашение по всем его существенным условиям.

Согласно  Жилищного кодекса Украины сохранять право пользования жилым помещением при его продаже могут:

  • члены семьи прежнего собственника, остающиеся проживать в жилом помещении;
  • наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;
  • другие лица в случаях, предусмотренных законом.

По общему правилу переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, но если иное не установлено законом.

Сохранять право пользования жилым помещением может его наниматель и постоянно проживающие с ним граждане, т. к.  переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Законом могут быть предусмотрены иные случаи, когда проживающие в жилом помещении лица сохраняют право пользования данным помещением. Например, согласно ГК Украины гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. Судить о наличии лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, можно по выписке из домовой книги и другим документам.

  1. Действующим законодательством Украины предусмотрено, что согласие органа опеки и попечительства необходимо на отчуждение жилого помещения только в случаях, когда в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, и если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
    Действующим законодательством Украины четко предусмотрено, что требуется получение разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделок с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние. Из практики видно, что нотариус требует предоставить разрешение на продажу от органа опеки и попечительства, в случае, проживания несовершеннолетних в продаваемом жилом помещении.
    Если же несовершеннолетние являются сособственниками продаваемого жилого помещения, то предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется всегда.
  2. Следует проверить, состоит ли продавец жилого помещения в браке, т. к. согласно  Семейного кодекса Украины для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение 3 лет со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
    Нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу жилого помещения подлежит предоставлению в орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  3. При приобретении комнаты в коммунальной квартире надо обратить внимание на то обстоятельство, что в соответствии с нормами ГК Украины остальные собственники в данной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК.
    Это означает, что собственники комнаты в коммунальной квартире имеет право продать ее любому третьему лицу, только если остальные собственники комнат в квартире откажутся от покупки или не приобретут комнату в течение одного месяца со дня получения соответствующего извещения.
  4. Преимущественное право покупки продаваемой доли собственности в квартире принадлежит остальным участникам общей долевой собственности.
    Продавец вправе продать свою долю третьему лицу, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности в течение месяца со дня извещения их о продаже.
    При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
    Отметим также, что преимущественное право покупки продаваемой доли и право требовать перевода прав и обязанностей покупателя может передаваться по наследству наследникам умершего участника долевой собственности, на что обращал внимание Верховный Суд Украины. Хотя в практике такие случаи и не часты, но исключать их нельзя.

Отдельно остановимся на проблеме уплаты задатка при приобретении жилого помещения.

Известно, что задатком может быть обеспечено только уже существующее, но не будущее обязательство. В соответствии нормами действующего законодательства Украины договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Справедливости ради надо сказать, что до настоящего времени не найдена более или менее законная альтернатива задатку, уплачиваемому при покупке жилой недвижимости.

В договоре задатка должно обязатаельно быть указано:

  • сроки когда будет заключен договор купли продажи
  • пункт в котором будет указано о овзврате задатка в двойном размере в случае нарушения своих обязательств продавцом недвижимости
  • пункт в котором будем оговорено возврат задатка в случае продажи объекта третьим лицам
  • пункт о возврате задатка в случае обнаружения прав третьих лиц на квартиру, или несоответствие с законом в истории квартиры, которые могут привести к оспариванию сделки или ущемлению каких либо иных прав покупателя.

Определенную сложность для покупателей жилья на вторичном рынке представляет тот факт, что зачастую продавцы только знакомят потенциального покупателя с правоустанавливающими документами на недвижимость, но не предоставляют в распоряжение их копии. Это делает необходимым участие опытного юриста в ведении переговоров на стороне покупателя.

В случае, если после прохождения нашего теста и получение квалифицированных разъяснений Вы убедились в том, что Вам сложно провести сделку самостоятельно и Вам нужна квалифицированная помощь специалиста по недвижимости а так же совет профессионального юриста, приходите в наше Агентство «Империя недвижимости» и Вы останетесь довольны! 



Создан 06 апр 2014